Grundstück kaufen: Diese Prüfungen sollten vor dem Hausbau erfolgen

Ein Grundstück kann auf den ersten Blick perfekt wirken: gute Lage, passender Preis und ausreichend Fläche. Ob es sich tatsächlich für das gewünschte Haus eignet, zeigt sich jedoch erst bei einer genaueren Prüfung.

Bebaubarkeit, Boden, Erschließung, Zufahrt und Vorgaben des Bebauungsplans können die Planung und die Gesamtkosten erheblich beeinflussen. Deshalb sollte das Grundstück möglichst gemeinsam mit der späteren Hausidee betrachtet werden – nicht erst nach dem Kauf.

1. Bebaubarkeit und Baurecht prüfen

Die Frage „Darf ich hier mein Wunschhaus bauen?“ lässt sich nicht allein anhand eines Exposés beantworten. Entscheidend sind unter anderem Bebauungsplan, örtliche Satzungen, Abstandsflächen, Gebäudehöhe, Dachform, Baugrenzen und die zulässige Nutzung.

Vor dem Kauf sollten Sie daher prüfen:

• Gibt es einen Bebauungsplan?
• Welche Art der Bebauung ist vorgesehen?
• Welche Grundflächen- und Geschossflächenzahl gilt?
• Wie groß darf der Baukörper werden?
• Gibt es Vorgaben zu Dachform, Dachneigung oder Firstrichtung?
• Wo liegen Baugrenzen und Baulinien?
• Sind Stellplätze, Garagen oder Nebenanlagen geregelt?
• Ist eine Befreiung oder ein Antrag auf Vorbescheid erforderlich?

Eine verbindliche Einschätzung erfordert die Prüfung der konkreten Unterlagen durch die zuständige Stelle und gegebenenfalls durch Fachplaner.

2. Grundstück und Haus gemeinsam denken

Ein Grundstück ist nicht nur eine Fläche, auf der ein Haus steht. Ausrichtung, Zufahrt, Nachbarbebauung und Gelände bestimmen, wie der Entwurf funktionieren kann.

Beziehen Sie frühzeitig ein:

• Himmelsrichtungen und Tageslicht,
• Lage von Terrasse und Garten,
• Blickbeziehungen,
• Privatsphäre,
• Zufahrt und Stellplätze,
• Müll- und Fahrradstellplätze,
• Lage von Technik- und Nebenräumen,
• mögliche Erweiterungen.

Ein schmaler Bauplatz kann eine kompakte, gut organisierte Planung erfordern. Bei einem Hanggrundstück können Höhenentwicklung, Stützungen, Entwässerung und Zufahrt besonders wichtig sein.

3. Erschließung und Hausanschlüsse klären

„Erschlossen“ kann im Alltag unterschiedlich verstanden werden. Vor dem Kauf sollte konkret geklärt werden, welche Leitungen und Anschlüsse vorhanden sind und welche Kosten noch entstehen können.

Prüfen Sie:

• Straße und gesicherte Zufahrt,
• Trinkwasser,
• Abwasser,
• Strom,
• Telekommunikation,
• gegebenenfalls Gas oder andere Versorgung,
• Lage der Übergabepunkte,
• Beiträge oder noch offene Erschließungsmaßnahmen.

Lassen Sie sich Angaben möglichst schriftlich bestätigen. Auch ein bereits erschlossenes Grundstück kann zusätzliche Kosten verursachen, wenn Leitungen weit vom geplanten Haus entfernt liegen oder die Hausanschlüsse neu hergestellt werden müssen.

4. Bodenbeschaffenheit untersuchen

Der Baugrund entscheidet mit darüber, wie das Haus gegründet und gegen Feuchtigkeit geschützt wird. Sichtbare Hinweise am Grundstück reichen für eine belastbare Bewertung nicht aus.

Ein Bodengutachten kann Informationen liefern zu:

• Tragfähigkeit,
• Schichtenaufbau,
• Grundwasser,
• Versickerungsfähigkeit,
• Auffüllungen,
• möglichen Schadstoffen,
• Anforderungen an Gründung und Erdarbeiten.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen Hanglagen, frühere gewerbliche Nutzungen, verfüllte Bereiche und Grundstücke mit auffälligen Geländeveränderungen.

5. Zufahrt und Baustellenlogistik berücksichtigen

Auch wenn das Haus planungsrechtlich möglich ist, muss es gebaut werden können. Prüfen Sie, ob Baufahrzeuge, Lieferungen, Gerüste, Container und gegebenenfalls ein Kran ausreichend Platz haben.

Wichtig können sein:

• Breite und Tragfähigkeit der Zufahrt,
• Kurven und Engstellen,
• Höhenbegrenzungen,
• Nachbargrundstücke,
• Leitungen und Bäume,
• Baustelleneinrichtung,
• mögliche Sperrungen oder Sondernutzungen.

Bei stark vorgefertigten Bauteilen oder größeren Lieferungen muss die Montage bereits in der Grundstücks- und Entwurfsphase bedacht werden.

6. Nachbarbebauung und Umgebung ansehen

Nicht nur das eigene Grundstück, auch die Umgebung beeinflusst die spätere Wohnqualität. Achten Sie auf:

• bestehende und geplante Nachbargebäude,
• Verschattung,
• Straßen- und Gewerbelärm,
• landwirtschaftliche Nutzungen,
• Gerüche und Staub,
• Hochspannungs- oder Versorgungsleitungen,
• Hochwasser- oder Starkregenrisiken,
• zukünftige Baugebiete oder Verkehrsplanungen.

Besuchen Sie das Grundstück zu unterschiedlichen Tageszeiten. So erhalten Sie ein realistischeres Bild von Licht, Verkehr und Geräuschsituation.

7. Unterlagen für die Prüfung zusammenstellen

Für eine erste Einschätzung sind je nach Grundstück unter anderem hilfreich:

• Lageplan,
• Flurkarte,
• Bebauungsplan und textliche Festsetzungen,
• Grundbuchauszug oder relevante Auszüge,
• Informationen zur Erschließung,
• Altlasten- oder Baulasteninformationen,
• Bodengutachten,
• Angaben zu Dienstbarkeiten,
• Entwässerungs- und Hochwasserinformationen.

Welche Unterlagen tatsächlich erforderlich sind, hängt von der konkreten Situation ab. Bei Unsicherheiten sollten Bauherren die zuständige Gemeinde, das Landratsamt, Fachplaner oder das Bauunternehmen einbeziehen.

Checkliste vor der Kaufentscheidung

Baurecht

• Bebaubarkeit mit zuständiger Stelle geklärt
• Bebauungsplan und Satzungen geprüft
• Baugrenzen, Abstände und Höhen berücksichtigt
• Wunschhaus grundsätzlich auf dem Grundstück vorstellbar

Kosten

• Kaufnebenkosten eingeplant
• Erschließung und Hausanschlüsse geprüft
• Bodengutachten berücksichtigt
• Erdarbeiten und mögliche Stützungen bewertet
• Außenanlagen und Zufahrt grob kalkuliert

Alltag und Lage

• Ausrichtung und Tageslicht passend
• Zufahrt und Stellplätze praktikabel
• Nachbarbebauung angesehen
• Lärm, Gerüche und Verschattung geprüft
• Infrastruktur und Wege zum Alltag passend

Bauablauf

• Baustellenzufahrt möglich
• Platz für Baustelleneinrichtung vorhanden
• Leitungen, Bäume und Engstellen berücksichtigt
• gewünschte Bauweise mit Grundstück vereinbar

Erlbach Bau kann im Rahmen des gewünschten Leistungsumfangs ein Ansprechpartner für die frühe Abstimmung von Grundstück, Hausidee und Rohbau beziehungsweise schlüsselfertigem Bauen sein. Eine verbindliche Aussage zur Bebaubarkeit ersetzt das jedoch nicht: Dafür sind die konkreten Unterlagen und die zuständigen Stellen maßgeblich.